Оренда без аукціону й за 1 грн: хто має право на державне й комунальне майно та землю

«Оренда без аукціону» й «оренда за 1 гривню» — одні з найчастіших запитів про державне й комунальне майно. Коротка відповідь: бізнесу й звичайним людям приміщення та землю, як правило, дають лише через аукціон у Prozorro.Продажі. Без торгів і за символічну плату орендують переважно державні установи, соціальні й культурні організації. Але є винятки, якими може скористатися й бізнес. Розбираємо їх за текстом законів.

Коротко

• Приміщення без аукціону — лише особам зі списку статті 15 Закону № 157-IX: бюджетним установам, релігійним організаціям, музеям, закладам освіти, організаціям ветеранів, надавачам соціальних послуг, спортивним і молодіжним організаціям тощо. Комерційній фірмі — ні.
• Продовжити договір без аукціону можна, якщо його продовжують уперше, а строк оренди — до п’яти років.
• 1 гривня на рік — для органів влади, установ, що повністю фінансуються з державного бюджету, центрів надання адміністративних послуг, державних і комунальних медіа та кількох інших категорій.
• Для бізнесу «1 гривня» є: компанії, що переносять виробництво з прифронтових регіонів, перші шість місяців платять 1 грн за квадратний метр — але приміщення треба виграти на аукціоні.
• Землю без торгів дають, зокрема, якщо на ділянці стоїть ваша будівля, громадянам — під сінокоси, випас і городництво, а під час воєнного стану — для розміщення евакуйованих підприємств.

Оренда державного й комунального майна без аукціону

Право на оренду без аукціону закон дає двом групам.

Перша група може отримати без торгів будь-яке майно: органи державної влади й місцевого самоврядування та установи, що фінансуються з бюджету; релігійні організації — для обрядів і церемоній; Пенсійний фонд; дипломатичні представництва; орендарі землі разом із водним об’єктом — щодо гідротехнічних споруд на ньому.

Друга група — лише майно, яке не виставлене на аукціон (не включене до Переліку першого типу): музеї, державні й комунальні організації культури та громадські організації у сфері культури (зокрема творчі спілки під майстерні), заклади освіти будь-якої форми власності з ліцензією, громадські організації ветеранів під реабілітаційні установи, реабілітаційні установи для людей з інвалідністю, надавачі соціальних послуг із реєстру, видавництва, що випускають щонайменше половину книжок державною мовою, депутати — під громадську приймальню, спортивні клуби й дитячо-юнацькі спортивні школи, молодіжні центри й молодіжні громадські об’єднання, а також державні й комунальні підприємства та благодійні організації — під тимчасове житло для переселенців. Окремо — організатори конференцій, концертів і громадських заходів на кілька днів.

Важливі умови:

• Навіть без аукціону — через Prozorro.Продажі. Передача майна без торгів «здійснюється виключно в ЕТС»: інформацію про об’єкт і укладений договір публікують в електронній торговій системі.
• Якщо на той самий об’єкт подали заяви кілька пільговиків, орендаря обирає орендодавець (для комунального майна — місцева рада).
• Здавати таке майно в суборенду заборонено.
• Місцеві ради можуть установити додаткові вимоги до орендарів комунального майна.

Як продовжити договір оренди без аукціону

За загальним правилом договір оренди державного чи комунального майна продовжують через аукціон. Без нього можна продовжити договір, якщо:

• він укладений і продовжується вперше, а строк оренди — п’ять років або менше;
• його уклали без аукціону з установами й організаціями зі статті 15;
• орендар надає соціально важливі послуги населенню — за переліком Кабміну, який місцеві ради можуть розширити.

Заяву про продовження треба подати орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до кінця договору; рішення ухвалюють протягом 30 днів. Якщо продовження — через аукціон, чинний орендар бере в ньому участь і може скористатися переважним правом, а гарантійний внесок для нього — лише половина стартової місячної плати. За останній рік ми налічили 867 таких аукціонів із переважним правом чинного орендаря — приблизно кожен сьомий аукціон з оренди державного й комунального майна.

Під час воєнного стану стартова плата на аукціоні з продовження й плата за договорами, які продовжують без аукціону, дорівнює останній місячній платі за договором з урахуванням індексації.

Оренда за 1 гривню: кому вона належить

1 гривня на рік за нерухоме державне майно, згідно з Методикою розрахунку орендної плати (постанова Кабміну № 630), — для органів державної влади й установ, що повністю фінансуються з державного бюджету; органів місцевого самоврядування — під центри надання адміністративних послуг; Пенсійного фонду; національних художніх колективів із державною підтримкою; редакцій державних і комунальних видань; ще кількох окремо названих організацій. Для комунального майна розмір плати встановлюють місцеві ради у своїх методиках, тож пільги в громадах можуть відрізнятися.

1 гривня за квадратний метр на місяць — для бізнесу, що переїжджає. Під час воєнного стану переможці аукціонів, які беруть приміщення, щоб перенести виробництво чи інші потужності з Донецької, Луганської, Запорізької, Київської, Миколаївської, Сумської, Харківської, Херсонської, Чернігівської, Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей, Криму, Києва чи Севастополя, перші шість місяців платять 1 грн за квадратний метр. Умова — клопотання обласної військової адміністрації за місцем розташування приміщення, видане до дати аукціону; його подають разом із підписаним протоколом.

Занедбані пам’ятки архітектури. Пам’ятку в аварійному стані можуть передати в довгострокову пільгову оренду на 15–25 років. Плата 1 грн за квадратний метр на місяць — лише для організацій зі статті 15, які отримують пам’ятку без аукціону. Бізнес може взяти таку пам’ятку на аукціоні, і частину витрат на її збереження зарахують в рахунок орендної плати.

Воєнний стан: хто ще отримує майно без аукціону

• Підприємства оборонної промисловості: визнані Міноборони критично важливими, виконавці державних контрактів, виробники ракетного озброєння, вибухових матеріалів, безпілотних систем і засобів РЕБ, резиденти Дефенс Сіті. Вони подають заяву про включення майна до Переліку другого типу.
• Державні й комунальні заклади охорони здоров’я, освіти, культури, спорту, соціального захисту — під тимчасове житло для переселенців (до року після закінчення воєнного стану).

Є й вузькі винятки — наприклад, для енергетичних компаній, чиє обладнання пошкоджене обстрілами, і для окремого майна Держрезерву. Повний перелік — у постанові Кабміну № 634.

Земля без торгів

Державну й комунальну землю продають і здають в оренду на земельних торгах — це вимога статті 134 Земельного кодексу. Найважливіші винятки, коли торги не проводять:

• на ділянці стоїть будівля чи споруда, що належить вам;
• громадянам — ділянки для сінокосіння й випасання худоби та для городництва;
• поновлення договору оренди землі або новий договір з переважним правом чинного орендаря;
• безоплатна передача ділянок громадянам у межах норм (стаття 121 Кодексу);
• оренда разом із будівлями й майновими комплексами, які орендують у держави чи громади;
• релігійні організації — під культовими будівлями; ділянки під польовими дорогами й лісосмугами в масиві сільськогосподарських земель; інфраструктура, комунальні об’єкти, індустріальні парки, інвестори зі значними інвестиціями та інші випадки зі статті 134.

Під час воєнного стану землю в оренду без торгів можуть також дати для розміщення виробничих потужностей підприємств, евакуйованих із зони бойових дій (за переліком), для річкових портів на Дунаї й морських портів, мультимодальних терміналів і мереж — енергетичних, газових, водопровідних, комунікаційних.

Поширена помилка: у 2022 році з’явилася норма про оренду сільськогосподарської землі без торгів на строк до одного року. Вона діє лише тоді, коли Державний земельний кадастр зупинено на всій території України. Кадастр працює, тож землю для фермерства держава й громади здають через земельні торги.

Ставок без аукціону взяти, як правило, не вийде: водний об’єкт здають разом із землею водного фонду на земельних торгах. Як це працює — у статті про оренду ставка.

Що робити, якщо ви не пільговик

Шукати об’єкт на аукціоні — їх тисячі, і там теж трапляються вигідні ціни: на повторних аукціонах стартову плату знижують, а на голландських вона падає під час торгів. Як це працює — у статтях про оренду державного й комунального майна, оренду землі й повторні аукціони. Щоб узяти участь, зареєструйтеся на майданчику й сплатіть внески.

За Законом № 157-IX «Про оренду державного та комунального майна» (статті 15, 18), Земельним кодексом (стаття 134, пункт 27 розділу X «Перехідні положення»), постановами Кабміну № 483, 630 і 634 — станом на жовтень 2026 року. Правила часто змінюються, а громади встановлюють власні пільги для комунального майна. Це огляд для орієнтування, а не юридична консультація: перед зверненням до орендодавця перевірте чинну редакцію документів.